DICTIONNAIRE PRATIQUE DES ENTREPRISES FAMILIALES

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IMMOBILIER

LIGNES DE REFLEXION

L'immobilier concerne tout le monde pour des raisons évidentes, mais aussi plus particulièrement les cadres ou professions indépendantes qui profitent des avantages fiscaux pour réduire leurs impôts et se constituer un patrimoine immobilier (le plus souvent des produits plutôt que des biens immobiliers répondant à une logique patrimoniale).

Concernant les entreprises familiales, il est fréquent de voir aux côtés des sociétés d'exploitations des SCI détenant tout ou partie des bâtiments professionnels. L'objectif recherché est d'une part de garder un bien tangible si l'affaire tournait mal, au prétexte qu'un bâtiment se vend ou se loue toujours mais il n'est pas certain en fait que cette logique soit gravée dans le marbre. Si l’exploitation était compromise, la SCI le serait par contagion car elle tire ses loyers de l’activité professionnelle. Le second objectif des dirigeants est d'ordre financier, se constituer à terme des revenus pour la retraite. Mais comme les SCI sont en général imposées à l'impôt sur les sociétés, le coût des distributions de dividendes ne rend pas optimal ce schéma. Quant à détenir des SCI transparentes (impôt sur le revenu), cela vient gonfler les revenus donc les impôts, rendant bien moins efficace la détention immobilière en direct.

La question de détenir l'immobilier professionnel dans le bilan ou hors bilan est toujours d'actualité. Les anglo-saxons ne veulent pas d'immobilier lors qu'ils acquièrent des entreprises et sont plus prédisposés à louer que d'être propriétaires. Mais cette considération n'en est pas une dans le cadre des entreprises qui se transmettent à la génération suivante. L’immobilier a une vocation sécuritaire et transmissive, alors que l’entreprise est de l’ordre professionnel et des revenus mensuels.

LIGNES D'ACTION

 . L'immobilier dont la vocation est de long terme serait préférable dans une SCI à l'IS pour jouer le différentiel de taux sur la durée entre les fiscalité personnelle et professionnelle.

. Transmettre l'immobilier si la SCI est endettée revient à donner pour un coût fiscal très faible.

LIGNES DE PRUDENCE (points à éviter)

. L'optimisation de l'immobilier d'entreprise par des schémas de nue-propriété qui n'auraient pas été validés simultanément par un notaire spécialisé et un expert-comptable serait à éviter.

. Le financement bancaire de l'immobilier garanti par des placements de cette même banque. Le passé a montré des schémas jolis sur le papier, plus contraignant en cours de vie.

. Les tableaux de simulation des vendeurs d'immobilier (les experts-comptables devraient plutôt être sollicités).

. La défiscalisation immobilière réalisée sans savoir ce que l'on achète au-delà du marketing du promoteur est risquée. Ainsi que les frais de commercialisation (8 à 12%. de non-valeur).

LIGNES OPERATIONNELLES

. Aller voir sur place s'agissant des biens personnels à acquérir et valider l'acquisition en fonction du prix au m2 dans le même secteur.

. De l'immobilier professionnel imposé à l'IR depuis plus de 22 ans (min) pourrait être cédé à l'entreprise, pour bénéficier de l'exonération des plus values immobilières. Le propriétaire vendeur (le dirigeant en général) percevrait un capital en contrepartie. Il pourrait également percevoir des dividendes en complément de revenus si nécessaire, au-delà du placement issu de la vente.

. Eviter de loger de l'immobilier non-professionnel dans sa holding professionnelle.


CONTRIBUTIONS COLLABORATIVES

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